Herontwikkeling

Je kunt de krant niet openslaan of er staat een artikel in over leegstand. Leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen en in toenemende mate leegstand van winkelpanden. Leegstand betekent voor de eigenaar van het onroerend goed vroeg of laat verpaupering van het bezit. Leegstand betekent voor de omgeving verloedering en achteruitgang. Kortom leegstand is een volstrekt ongewenste situatie.

Lege conferentieruimte In 2019 stond 6% van de kantoorvoorraad leeg - iTX BouwConsult

Leegstand van kantoren en winkels

De leegstand van kantoren bedraagt op peildatum 2019; 3.300.000 m2, 6% van de totale kantoorvoorraad. De leegstand van winkels bedraagt 2.600.000 m2, 6% van de totale winkelvoorraad. De oorzaak van leegstand is voor kantoren anders dan voor winkels.

De levensduur van een kantoor wordt bepaald door trends. In economisch sobere tijden bouwt men relatief kale kantoren. In tijden van overvloed zijn het vooral modieuze kantoren. Trends wijzigen en zijn tijdsgevoelig. De eerste huurder bepaald de trend van het kantoor. Verlaat de eerste huurder het pand dan volgt bijna altijd ene huurder met een lagere economische status. Ook de huuropbrengsten dalen gestaag. De cyclus kan even doorgaan totdat er geen passende huurder meer gevonden wordt bij de gevraagde huurprijs. Leegstand volgt en verpaupering treedt in.

De economie in Nederland draait goed, werknemers stellen hogere eisen aan de werkplek, de werkomgeving en het binnenklimaat. Veel verouderde kantoren scoren slecht op het binnenklimaat. Daarmee verliezen deze kantoren eenvoudig weg de strijd om de huurder. De huurder die een optimale werkplek voor zijn medewerkers zoekt.

De verandering in ons koopgedrag zet de winkelverhuur onder druk. Daarnaast is er ook een overaanbod van winkels in Nederland. Steden liggen dicht bij elkaar en beconcurreren elkaar heftig. Er zit alleen geen groei in het winkelend publiek.

Er is noodzaak voor renovatie en upgrading om verval van het onroerend goed te voorkomen.

Vijf vragen

Het signaleren van de leegstand is het begin van vinden van oplossingen. De aanpak van de leegstand is veel meer dan alleen een ruimtelijk vraagstuk. Bij iTX BouwConsult stellen we altijd eerst vijf kernvragen:

5 stappen Stel eerst de vijf kernvragen - iTX BouwConsult
  1. Is de locatie goed?
  2. Is de structuur van het gebouw goed?
  3. Is functieverandering mogelijk?
  4. Is het economisch verantwoord?
  5. Is nieuwbouw niet beter?

Op basis van antwoorden op deze vragen en afhankelijk van de lokale marktomstandigheden, is te bepalen of een investering in renovatie van een leegstaand kantoor wenselijk en/of kansrijk is.

Gevangene van de leegstand

Leegstand is een ongewenste situatie waar de gemiddelde gebouweigenaar maar met moeite uitkomt. Doordat huurinkomsten zijn weggevallen en er volstrekte onzekerheid heerst of er zich überhaupt een huurder aandient wordt er ook niet meer geïnvesteerd in het onroerend goed. De kwaliteit van het leegstaande pand loopt achteruit. Hierdoor zit de gebouweigenaar gevangen in een neerwaartse spiraal. De vraag is hoe deze spiraal te doorbreken is? Als we naar de viif vragen van iTX BouwConsult kijken dan is een snelle toets te maken

  1. Is de locatie goed?
    1. Dit is een brede vraag, een locatie kan niet meer goed zijn voor een kantoor maar wel voor woningbouw.
    2. Locatie onderzoek is een kwestie van afvinken van mogelijkheden.
  2. Is de structuur van het gebouw goed?
    1. Een kantoorfunctie vraagt heden ten dage meer ruimte tussen de vloeren dan een vroeger. Een gebouw met een te kleine ruimte is niet meer geschikt voor een kantoorfunctie.
    2. Een woonfunctie vraagt om buitenruimte. Balkons kunnen lang niet altijd aan bestaande constructie opgehangen worden.
  3. Is functieverandering mogelijk?
    1. Dit wordt deels door vraag 1 en 2 beantwoord
  4. Is het economisch verantwoord
    1. Als eeen gebouw gestript wordt zal er een betonskelet overblijven. Die kosten ten opzichte van een complete nieuwbouw maken ongeveer 20% uit.
    2. Haalbaarheidsstudie zal een antwoord moeten geven op de vraag of het economsich verantwoord is.
  5. Is nieuwbouw niet beter?
    1. “Bezint eer ge begint”
    2. Het aanpakken van een bestaand gebouw betekend dat je ook alle erfenissen van dat gebouw erbij krijgt.
    3. Een bestaand gebouw aanpakken kan vaak sneller in vergelijking met een volledig nieuwbouwtraject.
    4. Volledig nieuw bouwen betekend met een leeg papier beginnen, het gebouw wordt volledig aan je eigen wensen aangepast en gebouwd volgens de laatste stand van de techniek.

Uit het onderzoek naar bovenstaande vragen komt een duidelijk beeld naar voren of herontwikkelen een zinvol traject kan zijn.

Renoveren, upgraden, herontwikkelen of transformeren

Mooie terminologie, gebruikt in de wereld van onroerend goed: ‘What’s in a name’

  • Renoveren is een ingreep waarbij het gebouw op zich niet echt aangetast wordt, maar waarbij er een inwendige en uitwendige ingreep plaatsvindt.
  • Upgraden gaat uit van het principe om zoveel mogelijk overeind te laten staan van het gebouw, maar waarbij met name de buitenkant wordt opfrist. Het gebouw wordt op cruciale plaatsen voorzien van nieuwe elementen met als resultaat dat het geheel als nieuw overkomt.
  • Herontwikkeling is een frisse start. Een andere invulling waarbij het bestaande gebouw als uitgangspunt dient. Of anders gezegd, het aanpakken van een entree gebied als minimale aanpak tot en met het strippen van het oude gebouw waarbij alleen het casco overeind blijft als maximale inzet.
  • Transformeren is het omzetten in een compleet andere functie. Transformeren duidt dus duidelijk op het veranderen van het gebruik. Van een kantoorfunctie transformeren naar een woonfunctie bijvoorbeeld. Transformeren en herontwikkelen vertonen veel overeenkomsten.

Kostenplafond

Of je renoveert, upgrade, herontwikkeld of transformeert, de gulden regel hierbij is altijd dat de totale kosten lager moeten zijn dan de kosten van complete nieuwbouw. Zijn de kosten wel hoger, of liggen deze er net onder, dan is complete nieuwbouw veruit te verkiezen boven de aanpak van het bestaande onroerend goed. Dit omdat bestaand onroerend goed altijd een zeker dwingend karakter heeft, je bent gehouden aan de bestaande verdiepingshoogte en de aanwezige constructies om maar een paar voorbeelden te noemen. Het is verstandig om een project met een haalbaarheidsstudie van iTX BouwConsult door te laten rekenen.

Geen ontwikkelaar wel gebouweigenaar

Veel gebouweigenaren zijn geen projectontwikkelaar. Stel je bent ondernemer en bent voornemens om je bedrijf te verhuizen. Ongewild laat je daarbij een bedrijfspand achter. Begrippen als herontwikkelen klinken niet bekend en passen ook niet in je ondernemersvisie. iTX BouwConsult kan hierbij een helpende hand bieden. Vooraleerst onderzoekt iTX BouwConsult middels een haalbaarheidsstudie of het bestaande pand een ontwikkelwaarde in zich heeft. Is dat positief dan kan in samenspraak met de ondernemer gekeken worden naar wat een vervolgtraject kan zijn. De ondernemer is geen projectontwikkelaar, dus het zoeken naar een geïnteresseerde partij is een traject waarin iTX BouwConsult een rol kan vervullen.


Bierman Advocaten Tiel

Kantoor Bierman Advocaten

Aan de A15 in Tiel heeft lange tijd het voormalig pand van de kamer van koophandel te huur gestaan. Bierman Advocaten uit Tiel heeft haar oog laten vallen op deze locatie. Een goed bereikbare en zichtbare locatie. iTX BouwConsult heeft meerdere haalbaarheidsstudies gemaakt. Uit deze haalbaarheidsstudies bleek dat het herontwikkelen van het bestaande gebouw veruit te verkiezen was boven complete nieuwbouw. Ons zusterbedrijf iDX Architecten tekende voor het ontwerp.

De gebouwfunctie is hetzelfde gebleven maar de gebouwschil, de installaties en het architectonische ontwerp zijn geheel naar de eisen van de moderne tijd omgesmeed.

Bierman Advocaten in Tiel is wat ons betreft een prachtig visitekaartje. Eenmaal gereed is duidelijk dat de advocaten van Bierman nadrukkelijk profiteren van een aangenaam binnenklimaat en gelijktijdig ervaren dat de energielasten zeer laag zijn door de inzet van energiezuinige installaties.


Burg. Drijbersingel in Zwolle

Dr Drijbersingel in Zwolle

Het destijds nog leegstaande kantoorpand aan de Burgermeester Drijbersingel in Zwolle is een interessante studie case. De gebouwstructuur en de locatie waren goed. De installaties en de verschijningsvorm volledig gedateerd. De gebouweigenaar, Syntrus Achmea had voor iTX BouwConsult een duidelijke opdracht: volledige aanpak van het gebouw. Uit de door iTX gemaakte haalbaarheidsstudie, gebaseerd op het ontwerp, van ons zusterbedrijf iDX Architecten, bleek dat de aanpak een te grote investering vergde. Na meerdere onderzoeksronden is door de opdrachtgever afgezien van een rigoreuze aanpak en is het gebouw verkocht.


Reclassering in Middelburg

Middelburg

De Middelburgse kantorenmarkt is geen gemakkelijke. Twee bestaande en leegstaande kantoorkolossen die volledig gedateerd zijn, wat ga je dan doen als opdrachtgever. iTX BouwConsult heeft voor dit project meerdere voorstellen uitgewerkt. Ook zijn er meerdere haalbaarheidsstudies gemaakt. Keer op keer bleek het een bijna onoplosbare puzzel. Het aanpakken van beide torens bleek niet economisch, de investering en het daarbij horende risico was te groot. Uiteindelijk is er gekozen om een bijzondere keuze te maken en drastisch in te grijpen. Een van de kantoortorens is gesloopt. De verhuurkansen afgezet tegen de upgradingkosten, lagen eenvoudigweg te laag. De andere kantoortoren is gerenoveerd en de entree van het gebouw is opnieuw vormgegeven. Door de keuze om een van de torens te slopen zijn de verhuurkansen van de bestaande kantoortoren juist verbetert.


Fabrieksstraat Deurne

De gebroeders Nooyen uit Deurne hebben jarenlang het bedrijf aan de Fabrieksstraat gehad. Een gedateerd pand op een interessante locatie, omdat het dicht bij het centrum ligt en goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. De eerste vraag was echter om een extra bedrijfshal te realiseren. Dat was gelijk de start voor iTX BouwConsult om een bedrijfsverplaatsing te onderzoeken en om in relatie daarmee de potentie van het bestaande bedrijfspand te onderzoeken. Uit de telmodellen en de haalbaarheidsstudie kwam naar voren dat grondgebonden woningbouw een goede invulling voor het bestaande perceel was. Het overtuigen van het gemeentebestuur had nog wel wat voeten in aarde maar na het groene licht is de bedrijfsverplaatsing en de woningbouw gerealiseerd.

Bent u voornemens om een locatie of gebouw te herontwikkelen, renoveren of upgraden? Maak eens een vrijblijvende afspraak met ons. Laat u voorlichten over hoe iTX BouwConsult tegen herontwikkelen aankijkt en hoe wij u daarin kunnen ondersteunen.