Herontwikkeling

Je kunt de krant niet openslaan of er staat een artikel in over leegstand. Leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen en in toenemende mate leegstand van winkelpanden. Leegstand betekend voor de eigenaar van het onroerend goed vroeg of laat verpaupering van het bezit. Leegstand betekend voor de omgeving verloedering en achteruitgang. Kortom leegstand is een volstrekt ongewenste situatie.

Leegstand van kantoren

Burg. Drijbersingel te koop

De leegstand in Nederland bedraagt op dit moment 7.000.000 m2 kantoor, 16% van de totale kantoorvoorraad. Bij iTX BouwConsult drukken we de leegstand van kantoren niet uit in voetbalvelden maar in potentiële werkplekken. 7 miljoen aan vierkante meters leegstand betekend gelijktijdig dat er 3.500 kantoren van 2.000 m2 te huur staan. Even voor het gevoel, in een kantoor van 2.000 m2 werken bij benadering 100 medewerkers. Dus minimaal 350.000 werklozen zouden in deze leegstaande kantoren kunnen werken. Ten opzichte van alle werkenden in Nederland, een kleine 7.000.000 mensen, hebben we eigenlijk een overschot van 5% werkplekken. En dat valt dan wel weer mee. Daarmee zouden we de helft van alle werklozen ruimhartig in deze kantoren een werkplek kunnen geven. Hebben we hiermee de leegstand van de kantoren opgelost? Nee, natuurlijk niet. Immers leegstand is ook het gevolg van het wegvallen van werkgelegenheid.

Er is noodzaak voor renovatie en upgrading om verval van het onroerend goed te voorkomen. Leegstand geeft ook aan dat er onvoldoende belangstelling is voor het onderhavige pand. Het geeft gelijk ook de kern van het probleem aan, namelijk het wegvallen van de vraag naar verhuurbare meters.

Vijf vragen

Het signaleren van de leegstand is het begin van vinden van oplossingen. De aanpak van de leegstand is veel meer dan alleen een ruimtelijk vraagstuk. Bij iTX BouwConsult stellen we altijd eerst vijf kernvragen:

5 stappen
  • Is de locatie goed?
  • Is de structuur van het gebouw goed?
  • Is functie verandering mogelijk?
  • Is het economisch verantwoord?
  • Is nieuwbouw niet beter?

Op basis van antwoorden op deze vragen en afhankelijk van de lokale marktomstandigheden, is te bepalen of een investering in renovatie van een leegstaand kantoor wenselijk en/of kansrijk is.

Gevangene van de leegstand

Leegstand is een ongewenste situatie waar je maar met moeite uitkomt. Doordat huurinkomsten zijn weggevallen en er volstrekte onzekerheid heerst of er zich überhaupt een huurder aandient wordt er ook niet meer geïnvesteerd in het onroerend goed. Hierdoor zit de gebouweigenaar gevangen in een neerwaartse spiraal. De vraag is hoe deze te doorbreken?

Politieke oplossingen werken niet!

RevenueCostModel

Als de politiek het mag zeggen dan liggen de oplossingen voor herhuisvesting of upgrading voor het grijpen. Allerlei losbandige ideeën worden er op het begrip herontwikkelen losgelaten. Omzetten naar woningen, naar verzorgingshuizen, naar sociale huurwoningen of naar bijvoorbeeld studentenhuisvesting. Dat suggereert dat de transformatie van een gebouw een eenvoudige zaak is, kom maar met een idee voor een leegstaand kantoor en weg is de leegstand.

iTX BouwConsult heeft de nodige ervaring met de transformatie en herontwikkeling van leegstaande gebouwen. Steevast beginnen we, nadat we de vier belangrijkste vragen beantwoord hebben met een onderzoek naar oplossingsrichtingen en daaraan gepaard een haalbaarheidsanalyse aan de hand van het door iTX BouwConsult ontwikkelde RevenuCostModel (RCM). Gezamenlijk met de opdrachtgever bekijken we in welke oplossingsrichting we het meeste perspectief zien.

Renoveren, upgraden, herontwikkelen of transformeren

Mooie terminologie, gebruikt in de wereld van onroerend goed: ‘What’s in a name’

Renoveren is een ingreep waarbij het gebouw op zich niet echt aangetast word, maar het wordt inwendig en uitwendig ingrijpend verbouwd.

Upgraden gaat uit van zoveel mogelijk overeind laten staan van het gebouw maar waarbij met name de buitenkant wordt opfrist. Op cruciale plaatsen voorzien van nieuw elementen met als resultaat dat het geheel als nieuw overkomt.

Herontwikkeling is een frisse start. Een andere invulling waarbij het bestaande gebouw als uitgangspunt dient. Of anders gezegd, het aanpakken van een entree gebied als minimale aanpak tot en met het strippen van het oude gebouw waarbij alleen het casco overeind blijft als maximale inzet.

Transformeren is omzetten in een compleet andere functie. Transformeren duid dus duidelijk op het gebruik. Van een kantoorfunctie transformeren naar een woonfunctie, bijvoorbeeld. Transformeren en herontwikkelen vertonen veel overeenkomst.

Kostenplafond

Of je renoveert, upgrade, herontwikkeld of transformeert, de gulden regel hier is dat de totale kosten altijd lager moeten zijn dan de kosten van nieuwbouw. Zijn de kosten wel hoger dan is nieuwbouw veruit te verkiezen boven de aanpak van het bestaande onroerend goed. Dit omdat bestaand onroerend goed altijd een zeker dwingend karakter heeft, je bent gehouden aan de bestaande verdiepingshoogte en de aanwezige constructie om maar een paar voorbeelden te noemen. Het is essentieel dat er een doorrekening plaats vind met het door iTX BouwConsult ontwikkelde RevenuCostModel om zeker te zijn dat we met een realistisch project van doen hebben.


Bierman Advocaten Tiel

Kantoor Bierman Advocaten

Aan de A15 in Tiel heeft lange tijd het voormalig pand van de kamer van koophandel te huur gestaan. Bierman Advocaten uit Tiel heeft haar oog laten vallen op deze locatie. Een goed bereikbare en zichtbare locatie. iTX BouwConsult heeft meerdere haalbaarheidsanalyses gemaakt alvorens de verdiepingsslag te maken met een aansprekend ontwerp. iDX Architecten tekende voor het ontwerp.

De gebouwfunctie is het zelfde gebleven maar de gebouwschil, de installaties en het architectonische ontwerp zijn geheel naar de eisen van de moderne tijd omgesmeed.

Bierman Advocaten in Tiel is wat ons betreft een prachtig visitekaartje. Eenmaal gereed is duidelijk dat de advocaten van Bierman nadrukkelijk profiteren van een aangenaam binnenklimaat en gelijktijdig ervaren dat de energielasten zeer laag zijn door de inzet van energiezuinige installaties.


Burg. Drijbersingel in Zwolle

Dr Drijbersingel in Zwolle

Het nu nog in ontwikkeling zijnde kantoorpand aan de Burgermeester Drijbersingel in Zwolle is een voorbeeld van een geïntegreerde en geslaagde herontwikkeling. Door middel van de RevenuCostModel methodiek heeft iTX BouwConsult voor de eigenaar, Syntrus Achmea meerdere haalbaarheidsanalyses gemaakt. Uiteindelijk leidend tot een ruimtelijk ontwerp, onder verantwoordelijkheid van iDX Architecten. Op deze locaties is gekeken naar diverse transformatiemogelijkheden, maar vooralsnog lijkt de ontwikkeling van een kantoorbestemming de meest haalbare.


Reclassering in Middelburg

Middelburg

Twee kantoorkolossen en geen huurders, wat ga je dan doen als opdrachtgever. iTX BouwConsult heeft voor dit project meerdere voorstellen uitgewerkt. Uiteindelijk is er gekozen om drastisch in te grijpen. Een van de kantoortorens is gesloopt. De verhuurkansen afgezet tegen de upgradingkosten, lagen te laag. De andere toren is deels gerenoveerd en de entree is opnieuw vormgegeven. Door de sloop zijn de verhuurkansen van deze kantoortoren juist verbetert.


Bent u voornemens om een kantoor te herontwikkelen, renoveren of upgraden? Maak eens een vrijblijvende afspraak met ons. Laat u voorlichten over hoe wij tegen herontwikkelen aankijken. Hoor ons aan en overtuig u.

2014-10-G - 58

Bedrijfsadvisering Planontwikkeling Bouwkundig tekenwerk



Bouwkundige bedrijfsadvisering Haalbaarheidsanalyse Schetsontwerpen
Werkplek Productiviteit Optimalisatie Herontwikkeling Splitsingstekening
Bedrijfshuisvesting    
     
iTX BouwConsult BV

Gevestigd te Rijssen
T: 0548-530 825
E: info@itx-bouwconsult.nl
 

 
Inloggen...
Bouwkosten Overig Contact



Bouwkosten controle BouwConsultancy Contactgegevens
Bouwkosten bedrijfshuisvesting   Offerte aanvragen
    Afspraak maken
Algemene voorwaarden    

   
Download DNR 2011