Splitsingstekening

Iedereen die een eigendom verwerft in een gebouw met meerdere eigendommen op een en hetzelfde perceel, waarbij sprake is van gestapeld bouwen, zal in aanraking komen met de splitsingsakte en splitsingstekening. Splitsingsakte en splitsingstekening vormen 1 onlosmakelijk geheel. Het geheel is gebaseerd op het appartementsrecht.

appartementsrecht

Appartementsrecht

Ieder appartementengebouw dat door meerdere eigenaren bewoond gaat worden zal uiteindelijk juridisch als een gesplitst onroerend goed ingeschreven worden in het Kadaster. Conform het appartementsrecht ( artikel 5: 106 BW e.v.) is een akte van splitsing van appartementen in het openbare register van het Kadaster vereist. Een appartementsrecht betekend niet dat het perse om een woning hoeft te gaan, een winkel of kantoor wordt ook als appartementsrecht aangeduid in de splitsingsakte. Onder de wet wordt er het volgende onder verstaan:

Een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw.

De wet vereist dat een splitsingsakte voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond
  • een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort
  • de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar
  • een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven

Splitsingsreglement

Onderdeel van de splitsingsakte vormt het splitsingsreglement. Hierin zijn minimaal de navolgende zaken geregeld:

  • De rechten en de plichten van de appartementseigenaren
  • De regeling voor de jaarlijks op te stellen exploitatiebegroting
  • Stemrecht voor het nemen van besluiten
  • Beschrijving voor welk deel de eigenaars moeten bijdragen in de kosten maar ook de schulden van de vereniging van eigenaren
  • De regeling voor het gebruik, beheer en onderhoud van de gedeelten die niet zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt
  • Hoe en door wie het gebouw verzekerd moet worden tegen aan te geven gevaren ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaren

De notaris is bevoegd om de akte van splitsing op te maken. Essentieel bij een akte van splitsing is de splitsingstekening. Door een appartementengebouw of grondstukken te splitsen worden de grenzen van privé- en gemeenschappelijk bezit vastgelegd. De splitsingstekening en splitsingsakte vormen de appartementsrechten, waardoor de gemeenschappelijke ruimten en eigendomsrechten ontstaan binnen een Vereniging van Eigenaren. Voor de wijziging van een splitsingstekening heeft u geen vergunning nodig, alleen een aangepaste splitsingstekening en splitsingsakte.

Eisen aan een Splitsingstekening, conform Kadaster

Splitsingstekeningen moeten voldoen aan de eisen die daaraan gesteld worden. Op een volstrekt eenduidige wijze moet de splitsing van de appartementen zijn vastgelegd op tekening. Aan wie behoort welk deel van het gebouw toe? En welke delen zijn gemeenschappelijk? Hierover mag later geen discussie ontstaan. Een splitsingstekening geeft de grenzen tussen de ruimten voor privé en gemeenschappelijk bezit weer, en is net zoals de splitsingsakte van de notaris, een juridisch document gedeponeerd bij het Kadaster. De privéruimten zijn in dikke lijnen aangegeven. Onder privéruimten verstaan we de woning zelf, en eventueel de berging en de parkeerplaats indien deze toegewezen zijn aan een appartement. De gemeenschappelijke ruimten, zoals trappenhuis, schoonmaakkast, algemene ruimte ed. zijn in dunne lijnen aangegeven. Elk appartementsrecht krijgt een uniek nummer, het indexnummer. Deze begint altijd bij 1 en moet ononderbroken oplopen.

De notaris verzorgt de splitsingsakte, iTX BouwConsult levert de splitsingstekening volgens de vereiste van het Kadaster. Voor de vereniging van eigenaren (vve) is het appartementsrecht pas ontstaan als de splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Wijziging splitsing

Als een nieuw gebouw of een bestaand gebouw wordt gesplitst kan het voorkomen dat een deel wordt onder-gesplitst. Bijvoorbeeld een gebouw met kantoren of winkels op de begane grond en woningen boven, wordt gesplitst, daarna kunnen kantoren of winkels en woningen verder onder-gesplitst worden.

Wijziging splitsing

Als er een wijziging in de rechten van de indeling ontstaan doordat er bijvoorbeeld door een van de eigenaren een deel wordt aangekocht, wordt de splitsing gewijzigd eenvoudigweg door de splitsingstekening aan te passen. Echter hiervoor is minimaal 4/5 van het totale aantal stemmen in de vereniging van eigenaren verplicht. Elke wijziging in de splitsingsakte of tekening dient in een notarieel te worden vastgelegd en in de openbare registers te worden ingeschreven.

splitsingstekening

Complexaanduiding

In de splitsingsakte wordt gesproken over een complexaanduiding, maar wat wordt hieronder verstaan? Een complexaanduiding geeft het verband weer tussen het perceel en het aantal appartementsrechten. Niet alleen een perceel of gebouw kan in appartementsrechten worden gesplitst: ook een erfpachtrecht, opstalrecht of een eerder ontstaan appartementsrecht. Een complexaanduiding bestaat uit een perceelnummer gevolgd door de hoofdletter A.

Hoofd-en ondersplitsing

Bij gebouwen met meerdere functies, denk aan bijvoorbeeld wonen, winkels, kantoren en parkeren, kan het verstandig zijn om over te gaan op een zogenaamde hoofd- en ondersplitsing. Indien dat niet gebeurt zal er één vereniging van eigenaren ontstaan met alle, gevolgen van dien. Door te kiezen voor een hoofd- en ondersplitsing worden de hoofdfuncties eerst ondergebracht in afzonderlijke vereniging van eigenaren. Per onderdeel worden de gebouwen verder op een normale manier gesplitst. Boven de functioneel gescheiden vereniging van eigenaren komt een overkoepelende vereniging van eigenaren waarin een beperkte vertegenwoordiging van elke van de functies aanwezig is. Dit alles komt de bestuurbaarheid van het geheel ten goede.

Breukdelenoverzicht

In het breukdelenoverzicht, welke deel uitmaakt van de splitsingsakte is aangeven welk deel elk appartement uitmaakt van het geheel, het zogenaamde breukdeel. Over het algemeen wordt aan de hand van het breukdeel ook berekend welke bijdrage elke eigenaar moet voldoen in de gezamelijke kosten.

Het breukdelen overzicht geeft meestal gelijktijdig het aantal stemmen dat de appartementsgerechtigde in een vergadering van de vereniging van eigenaren heeft weer. Echter kan hier in overleg van afgeweken worden zodat bijvoorbeeld iedere woningeigenaar 1 stem heeft, ongeacht de grootte van het breukdeel.

Wat regelt het appartementsrecht?

Een appartementsrecht is het exclusieve recht of de bevoegdheid tot privégebruik van een bepaald deel van een appartementencomplex. Op een splitsingstekening staat duidelijk aangegeven wat onder het appartementsrecht valt en wat niet. Elk privégedeelte krijgt van het Kadaster een indexnummer (uniek volgnummer). Een appartementsrecht wordt bijvoorbeeld omschreven als: "het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie K, nummer 1000A-1". Ook in de hypotheekakte wordt deze aanduiding gebruikt.

Snelle levering splitsingstekeningen

iTX BouwConsult levert sinds jaar en dag aan notarissen, makelaars, project ontwikkelaars, vereniging van eigenaren (vve) en particuliere opdrachtgevers. Snel en in overeenstemming met de wettelijke vereisten de splitsingstekeningen behorend bij de splitsingsakte.

Wilt u meer weten over het maken van een splitsingstekening van iTX BouwConsult? Neem dan nu vrijblijvend contact met ons op.

2016-09-G - 179

Bedrijfsadvisering Planontwikkeling Bouwkundig tekenwerk



Bouwkundige bedrijfsadvisering Haalbaarheidsanalyse Schetsontwerpen
Werkplek Productiviteit Optimalisatie Herontwikkeling Splitsingstekening
Bedrijfshuisvesting    
     
iTX BouwConsult BV

Gevestigd te Rijssen
T: 0548-530 825
E: info@itx-bouwconsult.nl
 

 
Inloggen...
Bouwkosten Overig Contact



Bouwkosten controle BouwConsultancy Contactgegevens
Bouwkosten bedrijfshuisvesting   Offerte aanvragen
    Afspraak maken
Algemene voorwaarden    

   
Download DNR 2011