Leges bouwkosten

Voor veel particuliere aanvragers zijn de leges een onvoorziene en hoge kostenpost. Helaas kom je er niet onderuit, wel zijn er wegen om een lagere legesaanslag te ontvangen. Lees er hier meer over.

Leges Bouwkosten

Iedereen die een omgevingsvergunning aanvraagt is verplicht daarover leges te betalen. Elke gemeente stelt jaarlijks de zogenaamde legesverordening vast. In deze leges verordening staat precies hoe de leges berekent moeten worden en waarover deze geheven worden.

De leges aanslag

Zodra er een omgevingsvergunning is ingediend is het legesplichtig. Dus niet nadat de omgevingsprocedure is doorlopen, maar al bij het indienen ervan!

Na indienen volgt dan ook na enige tijd de leges heffingsaanslag. Leges zijn te zien als belastingen en worden geheven door de heffingsambtenaar. De ambtenaren van bouw- en woningtoezicht hebben geen invloed op de heffing van de leges.

Waarover wordt de leges geheven?

De leges, zo kun je in de legesverordening van de gemeente lezen, worden geheven over de bouwkosten. Let wel de bouwkosten exclusief omzetbelasting. Uit de legesverordening van de gemeente halen wij de volgende omschrijving:

“het product van de normkosten voor het uit te voeren werk en de bruto inhoud van het bouwwerk conform het (online) rekenprogramma "Basisbedragen Gebouwen" van het Nederlands Bouwkosten Instituut.

Voor bouwwerken die niet passen binnen het regime van vaststelling van normatieve bouwkosten geldt de door het bevoegd gezag vastgestelde aannemingssom exclusief omzetbelasting, bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012), voor het uit te voeren werk, of voor zover deze ontbreekt een raming van de bouwkosten, exclusief omzetbelasting, bedoeld in het normblad NEN 2631, uitgave 1979, of zoals dit normblad laatstelijk is vervangen of gewijzigd.

Indien het bouwen geheel of gedeeltelijk door zelfwerkzaamheid geschiedt wordt in deze titel onder bouwkosten verstaan: de prijs die aan een derde in het economisch verkeer zou moeten worden betaald voor het tot stand brengen van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft”

Het begrip bouwkosten is echter breed en rekbaar. Denk bijvoorbeeld aan het afwerkingsniveau, de ene opdrachtgever neemt genoegen met een basic uitvoering terwijl bij de andere opdrachtgever de afwerking superluxe is. Dat geeft uiteraard een compleet andere uitkomst ten aanzien van de bouwkosten.

Wanneer dien je een omgevingsvergunning in?

De leges verordening verwijst naar de UAV en spreekt over aanneemsom. Echter op het moment dat je een omgevingsvergunning indient heeft 95 % van de opdrachtgevers nog geen aannemer benaderd, laat staan dat ze een aanneemsom beschikbaar hebben. Wat je wel hebt, is een definitief schetsontwerp op basis waarvan de tekeningen, berekeningen en andere vereisten voor de omgevingsvergunning worden gemaakt. Op dat moment ben je dus nog niet toe aan het opvragen van de aannemersbegroting, kortom het is in veel gevallen giswerk hoe het staat met de werkelijke bouwkosten. Immers pas nadat de omgevingsvergunning is ingediend en de aanbestedingsstukken gereed zijn, kan een weg naar de aannemers gemaakt worden.

Bijna altijd is dus de opgave van de bouwkosten in de omgevingsvergunning een schatting. Veel architecten werken met kubieke meter prijs voor de schatting van de bouwkosten. Voor iTX BouwConsult is dat een “over de duim methode” waarbij volstrekt onduidelijk is of die schatting te hoog of juist te laag is.

Ontwerp

Te laag ingeschatte bouwkosten.

Omdat de leges voor de gemeente een belangrijke bron van inkomsten zijn is er voor de ambtenaren van bouw- en woningtoezicht alles aan gelegen om te vermijden dat de bouwkosten bij ingediende bouwprojecten te laag zijn. De ambtenaar controleert niet zelden aan de hand van eenheidsprijzen of de kubieke meter prijs acceptabel is. Zo niet dan volgt een bijstelling naar boven, ten nadele van de indienende opdrachtgever.

Het is belangrijk om direct een reactie te geven op wijzigingen die de gemeente aanbrengt in de opgegeven bouwkosten. Indien u niet reageert gaat u in wezen akkoord met de door de gemeente vastgestelde bouwkosten. Op basis daarvan wordt een voor u hogere legesaanslag geheven. Daar is later geen beroep meer tegen aan te tekenen.

Te hoog ingeschatte bouwkosten

Schat je de bouwkosten te hoog in, of geef je de bouwkosten inclusief BTW op, of zijn de bouwkosten veel uitgebreider dan hetgeen gevraagd wordt in de legesverordening, dan zal dat alles leiden tot onnodig hoge leges.

Voorkomen is beter dan achteraf bezwaar aan te tekenen. Kies voor een juiste maar lage opgaaf van bouwkosten. Zorg dat er een gefundeerde kostencalculatie onder de opgegeven bouwkosten liggen. iTX BouwConsult biedt speciaal de QuickScan Bouwkosten aan om de bouwkosten naar de gemeentelijke heffingsambtenaar te onderbouwen. Geen gok werk, gewoon de reële bouwprijs.

Maar ik bouw zelf, dan gelden toch lagere leges?

Bij de vaststelling van de hoogte van de bouwleges is het niet relevant of u zelf werkzaamheden verricht. Er wordt puur gekeken naar de ‘prijs’ in het economisch verkeer. Dit laat zich eenvoudig verklaren: de hoogte van de bouwleges is gekoppeld aan de bouwprijs. Deze koppeling is alleen nodig voor het vaststellen van de bouwleges. De leges zelf verwijzen naar de ‘werkzaamheden’ die de gemeente dient te verrichten voor het uitgeven van de omgevingsvergunning. In die context maakt het niet uit of u zelf timmert of de aannemer dat doet. De ‘werkzaamheden’ van de gemeenten worden in de legesverordening mooi omschreven met het volgende:

“Artikel 2 Belastbaar feit
Onder de naam “leges” worden rechten geheven voor het genot van door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten, een en ander zoals genoemd in deze verordening en de daarbij behorende tarieventabel.”

Gemeente past zelf de bouwkosten aan

Het kan voorkomen, zeker als er door u als opdrachtgever geen gefundeerde onderbouwing bij de opgegeven bouwkosten meegestuurd zijn, dat de gemeentelijke heffingsambtenaar de bouwkosten zelf (ambtelijk) vaststelt. Dit gebeurt niet zelden aan de hand van een gemeentelijke eenheidsprijzenlijst. Uiteraard dient u hiertegen direct schriftelijk bezwaar aan te tekenen. Maar u staat sterker als u zorg draagt voor een feitelijke onderbouwing van de door u voorgestelde bouwkosten. Zoals eerder gemeld is de QuickScan bouwkosten van iTX BouwConsult een zeer betaalbaar instrument om tegen de opgelegde gemeentelijk bouwkosten in verweer te gaan.

Vergunningsvrij bouwen is leges vrij

Nederland kent inmiddels uitgebreide mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen. Vergunningsvrij bouwen betekend gelijktijdig dat u daarover geen leges hoeft te betalen. Binnen een en hetzelfde bouwplan zijn in sommige gevallen vergunningsplichtige- en vergunningsvrije delen aan te wijzen. Er moet echter wel sprake zijn van ‘afzonderlijk’ te herkennen bouwdelen.

Als er sprake is van vergunningsvrije delen dan kunnen die bouwkosten in mindering gebracht worden op de hoofdbouwsom, hetgeen leidt tot lagere leges. Het vraagt wel enige kennis van de actuele regels omtrent vergunningsvrij bouwen. Indien u gebruikt maakt van vergunningsvrij bouwen in combinatie met een reguliere vergunning is het verstandig dit direct te regelen in de aanvraag. Achteraf melden dat iets vergunningsvrij zou moeten zijn is eenvoudigweg te laat. Ook is het verstandig om in overleg te treden met de ambtenaar van bouw- en woning toezicht.

Telraam geld

NEN 2631

NEN 2631 beschrijft de investeringskosten van gebouwen. Deze worden in 4 hoofdstukken uitgeschreven:

  • 3.1 de grondkosten
  • 3.2 de bouwkosten
  • 3.3 de inrichtingskosten
  • 3.4 de bijkomende kosten'

Voor de omgevingsvergunning is '3.2 de bouwkosten' maatgevend.

Wat valt er volgens NEN 2631 onder bouwkosten? Allereerst de kosten voor bouwkundige werkzaamheden, de kosten van de installaties voor zover betrekking hebbend op het gebouw en als laatste de kosten van vaste inrichtingen.

Uit de toelichting uit de NEN 2631 lezen we verder het volgende:

”Op het formulier voor de aanvraag van de bouwvergunning wordt, volgens de Model-Bouwverordening, opgave gevraagd van de aannemingssom-van het bouwwerk, c.q. de bouwkosten overeenkomstig NEN 2631. De kosten voor het bouwrijp maken van het terrein behoeven op genoemd formulier slechts te worden vermeld, indien ze voortvloeien uit het bestek van het bouwplan waarvoor bouwvergunning wordt gevraagd en derhalve zijn opgenomen in de aannemingssom.

Niet tot het bouwrijp maken maar tot de bouwkosten behoren bij voorbeeld stut- en sloopwerk aan bouwwerken, waarvan het resterende deel met het nieuwe bouwwerk een geheel zal vormen. Omdat voor het bouwrijp maken van het terrein geen bouwvergunning is vereist, worden de daarop betrekking hebbende kosten bij het berekenen van de leges voor de bouwvergunning buiten beschouwing gelaten.

De kosten voor het bouwrijp maken zijn echter van belang voor de bouwstatistiek, ten behoeve van de gegevens omtrent de bouwproductie. Deze kosten moeten door de gemeente aan het Centraal Bureau voor de Statistiek worden opgegeven.”

De QuickScan Bouwkosten van iTX BouwConsult volgt de NEN 2631 bij de opbouw van de bouwkosten.

Wat kan iTX BouwConsult voor u betekenen bij de leges

Voor veel plannen maken wij al de QuickScan Bouwkosten. Dit is een betrouwbare bouwkostenberekening van uw bouwplan. In de QuickScan Bouwkosten zijn alle voor u relevante bouwkosten overzichtelijk ondergebracht.

Voor de onderbouwing van de leges heeft u een aangepaste QuickScan Bouwkosten nodig. Indien u al een QuickScan Bouwkosten bij iTX BouwConsult heeft besteld dan kunnen wij tegen een kleine meerprijs deze QuickScan Bouwkosten aanpassen, zodat deze gebruikt kan worden voor de onderbouwing van de bouwkosten ten behoeve van de omgevingsvergunning. Op deze wijze kunt u lagere leges bedingen op een onderbouwde wijze.

2016-09-G - 0

Woningconcepten Bouwkosten Bouwkundig tekenwerk



Energiezuinige huizen Bouwkosten controle Schetsontwerp
Passiefhuizen Bouwkosten Bouwkundig tekenwerk
Recreatiewoningen QuickScan Bouwkosten BouwPlanCheck
  SloopBouwAdvies  
     
     
Contact

Contactgegevens
Informatie aanvragen
Offerte aanvragen
Afspraak maken
Vergunningen Visualisatie Overig



Omgevingsvergunning Bezonningsstudie Bouwbegeleiding
Bestemmingsplanwijziging 3D Visualisatie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
    Technische omschrijving
Algemene voorwaarden Workshop Bouwen


Zelf je huis verbouwen
Download DNR 2011 Workshop Ontwerp Je Eigen Huis Kavelprijzen
     
iTX BouwConsult BV

Gevestigd te Rijssen
T: 0548-530 825
E: info@itx-bouwconsult.nl
 

 
Inloggen...