Een Duitse aannemer

Duitse aannemers zijn goedkoper, bouwen veel beter, weten precies hoe je energiezuinig moet bouwen en nog veel meer andere prijzenswaardige loftuitingen over onze oosterburen doen de ronde. Maar klopt het ook, is het ook echt waar? iTX BouwConsult heeft jarenlange ervaring met Duitse aannemers, onze visie is door die ervaring genuanceerder geworden.

Begroten op zijn Duits

Nederland is het land van gratis, van aanbiedingen, van kortingen en van openheid. Het is zeer gebruikelijk dat een Nederlandse aannemer werkt met een open begroting. Dat is het gevolg van moordende concurrentie op de Nederlandse markt, zeker de laatste jaren.

De Duitse markt kent aannemers en aanbieders van complete huizen (Fertighaus Hersteller) of catalogus bouwers. Duitse bouwers die met een compleet systeem op de Nederlandse markt komen, werken met een andere en veel ondoorzichtige begrotingssystematiek. De basisprijs wordt gevormd door de volstrekt oncontroleerbare huisprijs (Hauspreiss) In deze prijs zitten alle basisonderdelen. Iedere Fertighaus Hersteller gebruikt een eigen methodiek om deze huisprijs vast te stellen.

Naast de basis huisprijs volgen alle elementen die variabel zijn. Denk aan de binnendeuren, de buitenkozijnen en de keuze voor de gevelafwerking. Ook sanitair wordt apart benoemd. Zo ontstaat een begroting die voor een groot deel oncontroleerbaar is, en voor maar een klein deel wel te controleren valt.

Verschillen Duitsland Nederland

De Duitse bouw verschilt in veel opzichten van de Nederlandse. Dat zit vooral in de culturele verschillen van onze landen. Hieronder een paar voorbeelden.

In Nederland is er veel regelgeving en aandacht voor inbraakveilige maatregelen. Denk aan onze SKG *** hang- en sluitwerk. Meervoudige vergrendeling etc. De Duitse voorschriften zijn daarin nog niet zover, blijkbaar hebben de Duitsers minder last van inbraken. En dat uit zich in het feit dat veel Duitse aanbieders niet kunnen voldoen aan de Nederlandse voorschriften op het gebied van inbraakwerendheid.

Nederland is in veel opzichten een modern land waar veel aandacht is voor architectuur. Duitsland is een veel traditioneler land. De architectuur is soms modern en dan vaak kubistisch maar de overheersende architectuur is toch ouderwets klassiek. Dat klassieke vind je ook terug in de afwerking binnen en buiten. Soms moderne keuzes maar soms ook treurnis wekkende oubolligheid. Wat te denken van rauhfaser behang op plafond en wand. Rauhfaser behang is iets wat in Nederland in de jaren 70 veel als goedkope en makkelijke oplossing gebruikt werd voor het afwerken van wanden.

De Duitse bouwers gebruiken geen houten plinten, maar kiezen voor plastic plakplinten met daarop de gekozen vloerbedekking.

Bij bijna alle kant en klaar huisaanbieders zie je veel stucwerk en veel hout. Duitsland heeft de beschikking over grote bossen. Nederland is een rivierenland. Nederlanders bouwen veelvuldig met baksteen. De Duitser met hout en als vulling of afwerking stucwerk.

De Nederlandse bouwers zijn karig met een overstek, wil je een beetje meer overstek dan kost dat gelijk een bom met duiten. De Duitsers doen daar niet zo moeilijk over. Een groot overstek is daar standaard.

Smalle kavels brede kavels.

Nederland is een van de dichtstbevolkte landen ter wereld met 408 inwoners per vierkante kilometer, Duitsland zit op 225 per vierkante kilometer. Dat is grof gezegd de helft van Nederland qua dichtheid. Dat zie je terug in de verkaveling in ons land. Smalle en kleine percelen. In Duitsland zijn kavels juist breed en groot. Wat je in heel veel brochures van Duitse aannemers tegenkomt is een brede woning met een centrale ingang. Dit type woning past slechts op enkele kavels in Nederland.

Houtskeletbouw als de heilige graal

Veel kant en klaar bouwers kiezen voor houtskeletbouw. Nederlanders veronderstellen dat deze keuze gemaakt wordt vanuit het oogpunt van energiezuinig bouwen. We lazen dat Nederland vanuit de beschikbaarheid van klei massaal gekozen heeft voor baksteen. De met name Zuid-Duitse bouwers kiezen vaak voor houtskelet, simpel omdat het voorhanden is. Daarnaast is het makkelijk op transport mee te nemen en het heeft goede energetische eigenschappen.

De Duits houtskeletbouw had de afgelopen jaren een behoorlijke voorsprong in Nederland op het gebied van energiezuinig bouwen. Die voorsprong was te danken aan de wat lakse houding van de Nederlandse bouwindustrie. Inmiddels is deze op stoom gekomen en zie je in Nederland een keur een energiezuinige bouwsystemen die gelijkwaardig zijn aan Duitse houtskelet producten en qua prijs kwaliteit niet zelden beter scoren.

Snelle bouwtijd

De Duitse bouwwijze in houtskelet en het snelle bouwen van een woning uit een brochure is een vaak gehoord argument om te kiezen voor een Duitse Fertighaus Hersteller.

Het staat zonder meer vast dat een geprefabriceerd huis in zeer korte tijd gerealiseerd kan worden, als de bouw eenmaal begonnen is. Maar er is meer voor nodig om een huis te bouwen. Onderstaand hebben wij de prefab bouwwijze van met name Duitse aanbieders naast de meer traditionele bouwwijze gezet.

	Traditioneel Nederlands	Prefab Duits
Keuze uit brochure en aanpassingen op ontwerp en offerte stadium	4 maanden	4 maanden
Aanvraag en verlenen omgevingsvergunning	3 maanden	3 maanden
Definitieve prijsvorming en ondertekenen constractstukken	1 maand	-
Opstellen bemusterungsprotokoll en ondertekenen contractstukken	-	1 maand
Bouwvoorbereiding	1 maand
Bouwproductie in fabriek	-	3 maanden
Bouwtijd	6 maanden	2 maanden
Totale doorlooptijd	15 maanden	13 maanden

Moraal van het verhaal. De Duitse Prefab bouwer is veel sneller op de bouwplaats in Nederland, maar de procedures eromheen maken dat het uiteindelijke verschil niet zo groot is als vaak wordt verondersteld. Daarbij kan het voorkomen dat door drukte in de fabriek, de Bouwproductie periode langer wordt dan hier aangegeven.

Schlüsselfertig, turn-key of sleutelklaar.

Schlüsselfertig is een in Duitsland veel gebruikte term. Het klinkt fantastisch, een huis waar alles in, op en aan zit. Van vloerbedekking tot behang. Geen zorgen, simpel een sleuteloverhandiging bij oplevering. Het klinkt mooi maar het is eigenlijk een beetje bizar. Waarom zou je in hemelsnaam een vloerdekking bij een aannemer kopen. En al helemaal als deze uit Duitsland komt. Iedere woninginrichter bij je in de buurt levert goedkopere en betere vloerbedekking. Hetzelfde geld voor een keuken. Kies deze zelf bij een gerenomeerd keukenbedrijf op redelijke afstand van je woning, dat geeft je meer keuzevrijheid en hoeft zeker niet duurder te zijn.

Sleutelklaar is dus een schijnbegrip. Kies liever voor een goede aannemer en dat je daarna de woning moet aankleden met vloerbedekking is zeker geen ramp te noemen.

Maatvoering en indeling

Duitsers zijn andere maatvoeringen gewend in vergelijking met Nederland. Ook kennen zij andere functies. Zie voor de verschillen onderstaande tabel.

	Nederland	Duitsland
Entree	Compact en klein	Groot en ruim
Voordeur	Standaard	Mag wat kosten (tot in het absurde)
Trap	Volgens bouwbesluit, goed maar niet overdadig	Royaal en goed beloopbaar
Woonkamer	Groot in verhouding tot de overige ruimten	Klein in verhouding tot de overige ruimten
Extra kamer op de begane grond		Vaak een extra kamer met aansluitend douche en toilet als slaapkamer of werkkamer
Keuken	Compact en efficiënt	Keuken is vaak wat groter in vergelijking met de Nederlandse. In de keuken is vaak een eethoek zoals je die op de wintersport aantreft.
Toilet	Relatief klein	Toilet is groot en vaak uitgevoerd met een douche
Kinderkamer	Gemiddeld tussen 7m² en 10m²	minimaal 10m²
Ouderslaapkamer	Groot, voor zover mogelijk	Ouderslaapkamer is gelijk of soms zelfs kleiner als de kinderkamer
Kledingkast	Wel kledingkast op ouderslaapkamer maar geen eisen. Ook steeds meer inloopkasten	Ouderslaapkamer voorzien van minimaal 3 meter kledingkast of grote inloopkast
Zolder	Bijna altijd wel een zolder en soms een kelder.	In veel ontwerpen ontbreekt de zolder maar wordt de woning als geheel onderkelderd.
Kelder	Komt beperkt voor	Basis uitrusting van een Duits huis. Wordt lang niet altijd effectief gebruikt.
Rolluiken	Soms ,maar vaak ook screens	Altijd rolluiken, screens worden bij woningen niet toegepast

Rekkelijke en de Preciezen

Nederlanders zijn de rekkelijke en de Duitsers de preciezen zo simpel ligt het. Duitsers werken volgens een vast protocol, willen zaken ondertekend hebben en doen alles stap voor stap. Nederlanders zijn flexibel en reageren situationeel. Voor beide werkwijzen is wat te zeggen. En ondanks deze typering is de Nederlandse bouw qua organisatie verder dan de Duitse bouw. Dat geld echter niet voor alle bouwbedrijven, de uitzondering bevestigd de regel.

De precieze houding van de Duitser leidt ook tot voor Nederlandse opdrachtgevers ongemakkelijke situaties. Waar een Nederlander zegt: “regel dat even voor mij”, wil de Duitse aannemer eerst door een enorme papierwinkel alvorens hij tot uitvoering overgaat. Een overkill zullen de meeste Nederlanders zeggen.

Technische omschrijving of een Bemusterungsprotokoll

Een Nederlandse bouwer heeft voldoende aan een eenvoudige technische omschrijving om een goed huis te bouwen. De Duitse preciezen accepteren dat niet, zeker de Duitse Fertighaus Hersteller werkt met een Bemusterungsprotokoll. Dat is een procesverbaal van een bezoek aan de showroom van de betreffende aanbieder. In 1 a 2 dagen worden alle keuzen die er te maken zijn voorgelegd en besloten. De medewerker van het bedrijf schrijft dit vervolgens geheel uit, aangevuld met tekeningen. En dat wordt samen met de ontwerptekeningen het contractstuk. Op basis hiervan wordt opdracht geven en start de productie.

De Duitser is als de dood voor water

Wat de boer niet kent dat eet hij niet. Duitsers zijn volstrekt onbekend met zaken als water en slechte bodemgesteldheden. Bouwen in blubberige grond met een hoge grondwaterstand, waar een bronbemaling noodzakelijk is en waar een damwand geslagen moet worden, is een volstrekt onbekende bouwtechniek voor Duitse woningbouw aannemers. Dat mijden ze liever. Dat geld ook voor heiwerk.

Duitsers zijn wel goed in het maken van een waterdichte kelder. Daar hebben ze wel ervaring mee en deze kelders steken de beste Nederlandse kelderbouwers naar de kroon.

Woningontwerp

Ook al werkt de aannemer met een brochure, een woning zal nooit zonder aanpassing precies op de kavel gebouwd kunnen worden. De Duitse aanbieders gaan er als vanzelfsprekend vanuit dat de opdrachtgever zelf een architect tot zijn beschikking heeft, dan wel dat de wijzigingen aan het ontwerp betaald zullen worden. Zo werkt het in Duitsland. In Nederland gaat die vlieger niet op. Opdrachtgevers lopen verschillende aanbieders af en aanpassingen aan het ontwerp worden in het voortraject niet door de opdrachtgever betaald.

Arbeidsmoraal

De Duitsers zijn loyaal aan het bedrijf waar ze voor werken. Vaak werken ze er hun hele werkzame leven. De werkinzet qua uren is hoog. Een Duitse bouwvakker in Nederland werkt 4 dagen en werkt van vroeg in de morgen tot laat in de avond. Vakinhoudelijk zijn ze goed opgeleid en kennen de producten en machines waar ze mee werken. De arbeidskosten zijn vergelijkbaar met de Nederlandse arbeidskosten.

Kleine aannemers die hap snap werken voldoen helaas niet aan dit beeld. Daar is het een allegaartje dat vaak onvoldoende opgeleid is om een bouwwerk goed te realiseren.

Keurmerk garantiewoningen

In Nederland kennen we Woningborg, Bouwgarant en SWK als keurmerk die door aannemers gevoerd worden. Om aangesloten te kunnen worden bij deze keurmerken worden de aannemers financieel tegen het licht gehouden. Bij twijfel krijgen ze het keurmerk niet. Het is naast een financiële controle gelijk ook een bescherming voor de opdrachtgever. Mocht onverhoopt de aannemer tijdens de bouw omvallen dan staat Woningborg, bouwgarant of SWK garant voor de afbouw van de woning.

Duitse aannemers en in het bijzonder familie bedrijven zijn huiverig voor het openbaren van hun financiële gegevens. Het overgrote deel van de Duitse aannemers heeft geen Nederlands keurmerk en er is dus geen garantie om de zaak af te bouwen.

Een woning met een keurmerk garantiewoning zorgt er ook voor dat de woning aan gestelde kwaliteitseisen voldoet.

Overzie goed de gevolgen van het bouwen met een aannemer die niet over een dergelijk keurmerk beschikt. Procederen in Duitsland tegen een Duitse aannemer in een faillissement is bijkans onmogelijk.

Duitse aannemer wel of niet verantwoordelijk voor fundering

Duitse catalogusbouwers zijn gewend om de woning zonder de bodemplaat (of fundering) aan te bieden. Vervolgens vragen zij aan de opdrachtgever daar zelf zorg voor te dragen. De bouwtekening en de eisen waaraan deze moet voldoen komen niet van de Duitse catalogusbouwer. Daar moet een Nederlandse constructeur voor zorgen. De Duitse aannemer neemt de bouwer van de bodemplaat niet als onderaannemer aan. En juist hier wringt de schoen als het gaat om het garantie keurmerk. Dat kan alleen afgegeven worden als de aannemer voor het gehele werk verantwoordelijk is, dus inclusief heiwerk, bornbemaling, fundatie en onderaanneming. Veel Duitse aanbieders durven dat niet aan en laten het keurmerk garantiewoningen daarom schieten.

Maar ik betaal pas als het huis er staat

Tegenover het ontbreken van een keurmerk staat dat een aantal Duitse aannemers een achteraf betalingsregeling kent. Bedenk wel dat een Duitse aannemer nooit zomaar een huis in Nederland neerzet puur op eigen kosten. Tegenover deze genereuze betalingsregeling staat altijd een vorm van snoeiharde bankgarantie.

Klein aannemertje over de grens

Sommige opdrachtgevers kennen een goedkoop aannemertje net over de grens, waar dat ook moge zijn. Bezint eer ge begint. Of het nu een Nederlands aannemertje is of een Duits aannemertje, ze kunnen alleen goedkoop bouwen als ze goedkope werkkrachten hebben, lees ongeschoold en niet goed opgeleid, goedkope materialen gebruiken, geldende bouwbesluit regels negeren, geldende arbo, veiligheid en sociale regels niet nakomen. Laat dit soort partijen aan de andere kant van de grens. Dat bespaart een hoop ergernissen.

Wel of geen ervaring met de Nederlandse markt

Het is een komen en gaan van Duitse aanbieders op de Nederlandse markt. Veel Duitsers denken daar gemakkelijk over. De werkelijkheid valt tegen. Alleen aanbieders die al een paar huizen gebouwd hebben in Nederland zijn aan te raden. Waak ervoor om als proefkonijn te worden gebruikt door de Duitse aannemer. Hoe mooi het aanbod ook klinkt.

Hoe zit het met de bouwkosten?

De Duitse Fertigbau Herstellers lijken op het eerste gezicht goedkoper dan de Nederlandse bouwers. Echter deze conclusie kun je pas trekken als je alles op een rij hebt gezet. In onderstaande tabel weer een vergelijk tussen Nederland en Duitsland.

	Nederland	Duitsland
Type begroting	Volledig open begroting	Basis huisprijs is niet inzichtelijk; overige zaken te zien als posten zonder nadere toelichting ten aanzien van manuren en eenheidsprijzen
Staartkosten	Aparte staartkosten, duidelijk inzichtelijk wat als winst en risico genomen wordt	De staartkosten zijn in de prijzen verwerkt. Niet inzichtelijk wat de genomen winst is
Wat zit in de aanbieding	Begroting is inclusief fundering	Alles wat in de grond zit moet apart meegenomen worden en apart in Nederland aanbesteed. Dus heiwerk, fundatie en bodemplaat zit niet in de prijs aannemer
Extra opslag Nederland	Geen extra kosten, aannemer heeft alles in de begroting staan.	Opslag voor Nederland (Pauschale Niederlande) in deze vaak niet gedefinieerde post worden alle extra kosten opgenomen die te maken hebben met Nederland en nog niet in de begroting opgenomen zijn. Denk met name aan de transportkosten.
CAR verzekering	Opgenomen in de begroting	Per aannemer verschillend, maar wel op Duitse leest geschoeid
Keurmerk garantiewoning	Woningborg, Bouwgarant of SWK	Vaak niet aanwezig

De vraag of de Duitse aanbieder goedkoper of duurder is dient te geschieden door een zuiver vergelijk te maken. iTX BouwConsult bezit de expertise om een goed vergelijk te maken. Maar net als in Nederland zijn er in Duitsland aanbieders aan de bovenkant van de markt, denk aan HUF HAUS, en aan de onderkant, zoals BIEN ZENCKER. De vraag is niet of de een of de ander goedkoper is, maar er dient nadrukkelijk gekeken te worden naar de prijs/kwaliteit verhouding.

Wel of niet bouwen met een aannemer uit Duitsland

Er bestaat geen algemeen antwoord op deze vraag. Iedere Duitse aanbieder van woningen heeft voor en tegens. Het belangrijkste evenwel (en dat is steevast de hoofdreden voor een Nederlander om over de grens een bouwer te zoeken) is de vraag of de Duitse aannemer goedkoper bouwt in vergelijking met de Nederlandse aanbieders. Om die vraag te beantwoorden dient per geval de aanbieding bekeken te worden.

Ondersteuning bij het bouwen met een Duitse aannemer

Het vraagt veel kennis van zaken en van de Duitse taal om een Duitse begroting op juistheid te kunnen beoordelen. iTX BouwConsult heeft door jarenlang voor een Duitse Fertighaus hersteller (SchwörerHaus) te werken de gelegenheid gehad om in de keuken te kunnen kijken. Wij hebben zelf vele bouwkosten begrotingen gemaakt gestoeld op Duitse leest. Deze kennis zetten wij nu in om Nederlandse opdrachtgever met raad en daad bij te staan.

De ondersteuning van iTX BouwConsult kan door offertes van Duitse aannemers te beoordelen. Maar u kunt ook begeleiding van ons krijgen bij het gehele traject.

Schroom niet en maak gebruik van de mogelijkheid om vrijblijvend met ons van gedachte te wisselen over de voor en tegens van bouwen met een Duitser.