Snelle links:

SloopBouwAdvies, wat is het en wat kan ik ermee?

Huis slopen voor een nieuwbouw kavel

Wil je in aanmerking komen voor een nieuwbouw kavel dan laat je, je gewoonlijk inschrijven bij de gemeente. Via loting of prioriteitenlijsten kom je wellicht in aanmerking voor een nieuwbouwkavel. Lukt dat niet of duurt dat te lang dan is het alternatief de projectontwikkelende aannemer. Op een kavel verkregen via de aannemer of projectontwikkelaar zit een zogenaamde bouwclaim. Kavels via de gemeente of aannemer ontwikkelaar liggen bijna altijd in grootschalige uitbreidingswijken. Niet iedereen weet die grootschaligheid te waarderen.

In toenemende mate kiezen particuliere opdrachtgevers ervoor om een bestaande woning te kopen. Na koop wordt besloten om de opstallen te slopen. Vervolgens komt er een nieuwbouw woning voor terug. De vraag die we hierbij stellen: “is het kopen van een bestaande kavel een economisch verstandige keuze?”

Een bestaande kavel kopen voor sloop

Als je besloten hebt om een bestaande kavel te kopen puur om het erop staande huis te slopen dan is het verstandig om goed voorbereid te zijn. Voor aankoop van het perceel zul je een uitspraak moeten doen of slopen en nieuw bouwen inderdaad economisch interessanter is in vergelijking met een nieuwbouwkavel. Om dat helder te krijgen is een onderzoek naar de onderliggende waarden van de kavel noodzakelijk.

Voordelen van een bestaand huis voor afbraak en nieuwbouw

Een huis in een bestaande wijk kopen heeft als voordeel dat je niet jarenlang in de bouw perikelen zit. Ook is de aanplant van groen duidelijk volgroeid. Verder heeft de wijk zich ontwikkeld. Bij nieuwbouw wijken is het maar afwachten hoe de wijk zich ontwikkeld. Juist bij bestaande wijken is direct duidelijk hoe over de wijk gedacht wordt, je kunt het zien, je kunt er doorheen fietsen.

Verdichting is iets dat je bij nieuwe wijken helaas steeds vaker ziet, schaamteloos worden er tot 90 woningen per hectare gebouwd. In Landelijke gebieden is dat 18 woningen per hectare en lager. Dichte bebouwing betekend dat de huizen letterlijk ‘goot aan goot’ staan. Door de hoge dichtheid, maar ook vanuit een bezuinigingspolitiek van de gemeente is er in nieuwe wijken relatief weinig ruimte voor openbaar groen. Dit in tegenstelling tot de oudere wijken.

Zo bekeken is het kopen en slopen van een bestaand huis met een gunstige vraagprijs in een bestaande wijk geen slechte optie.

Tastbare componenten van een kavel met een huis

Bij een nieuwbouwhuis krijg je een rekening voor de kavel en een rekening voor de bouw van het huis. Laatste genoemde is de weerslag van de aannemersbegroting. Alle bouwkosten, kavelkosten en bijkomende kosten worden opgeteld en is de prijs van je nieuw woning. Wat koop je eigenlijk als je een bestaand huis koopt, wat betaal je voor de kavel en wat voor het huis? Bij een bestaand huis ontbreekt de onderliggende onderbouwing van kavel kosten en huis. De vraag die nu bovenkomt is: “wat is de vraagprijs en hoe wordt deze vastgesteld”

De vraagprijs van een bestaand huis

In Nederland is het gebruikelijk om bij de vaststelling van de vraagprijs van een huis de vergelijkingsmethode te gebruiken. Een makelaar kijkt naar de waarde van huizen in de zelfde straat of buurt. Indien deze vergelijkbaar zijn met het te koop staande huis dan volgt er een proces van plussen en minnen, en ziedaar de vraagprijs is vastgesteld. Een onderbouwing levert de makelaar er niet bij.

Bepaling waarde aankoop kavel om te slopen

Bij een sloop kavel is het goed om te weten wat nu de onderliggende waarde van de kavel is. Weet je dat, dan kun je de waarde van het huis vaststellen. Niet zelden zit in de vraagprijs een component die wij ‘omgevingsinvloeden’ noemen. Deze omgevingsvariabelen is een waardering voor bijvoorbeeld de buurt of de bereikbaarheid van de winkels en openbaarvervoer. Deze omgevingsinvloeden zijn niet tastbaar. Dit in tegenstelling tot de grond en het huis. Normaliter is het zo dat de kavel en het huis het leeuwendeel van de vraagprijs bepalen, aangevuld met al dan niet de omgevingsinvloeden.

Wanneer is slopen en nieuwbouw aantrekkelijker dan renoveren

Dat laat zich niet zo eenvoudig bepalen. Om die uitspraak te doen zijn een aantal berekeningen noodzakelijk. Gerekend wordt dan aan de onderliggende waarde, maar ook moet er gerekend worden wat de nieuwbouw kost. Gelijktijdig is het noodzakelijk de mogelijke kapitaalvernietiging in beeld te brengen. De vraag of slopen en nieuw bouwen verstandiger is in vergelijken met renoveren volgt dan als je al deze verschillende waarden met elkaar in verband brengt. SloopBouwAdvies van iTX BouwConsult heeft deze complexe berekening geheel gevat in een rekenmodel. Daarom zijn wij in staat om een antwoord te geven op deze complexe vraag.

Aandachtspunten bij de aankoop van een sloop kavel

Als je op voorhand de intentie hebt om een kavel te kopen en daarna te slopen dan is het goed om ook op onderstaande punten voldoende acht te geven.

Item Opmerkingen
Ondergrondse tanks Zullen nu wel vrij zijn van olie, maar zijn dan vaak met zand gevuld. Deze kunnen een nieuwbouw aardig in de weg zitten.
Asbest Asbest op bijgebouwen, in het hoofdgebouw, vloerbedekking etc. Vraag bij twijfel om een asbestrapportage.
Bestemmingsplan Als je nieuw wilt bouwen, mag je dan hoger en groter? Vraag naar het vigerende bestemmingsplan.
Erfdienstbaarheid Zijn er erfdienstbaarheden gevestigd op de kavel?
Inheemse bomen Staat er voor de toekomstige nieuwbouw een boom in de weg? Navragen of deze zomaar gekapt mag worden.
Grondgesteldheid Wat is de grondwaterstand, moet er geheid worden?

SloopBouwAdvies

Met onze jarenlange ervaring weten we dat het SloopBouwAdvies een ijzersterk instrument is, als je voor de keuze staat om een kavel aan te kopen voor sloop en nieuwbouw. Ieder project benaderen we als een uniek project, er zijn er geen twee gelijk. Ondanks de vele facetten die we belichten om tot een goed advies te komen is het SloopBouwAdvies er al vanaf € 335,- exclusief btw. Het SloopBouwAdvies geeft zekerheid die je nodig hebt om een juist beslissing te nemen.