Er gaat veel goed in de bouw en gelijktijdig kent iedereen wel iemand die breed uitweidt over een conflict dat er speelde met een aannemer, architect of de installateur. Soms tot de hoogste rechter toe uitgevochten, maar ook vaak tot grote teleurstellingen leidend.

Het zou mooi zijn als iedereen in de bouw alles goed uitvoert, in overeenstemming met de gemaakte afspraken en binnen de afgesproken prijs. Maar dat is een utopie en helaas verre van de werkelijkheid. Conflicten horen bij de bouw als een kopje bij een schoteltje. Lees er meer over in dit artikel.

De mores van de bouw

De bouwwereld kent haar eigen typische mores. Met personeel dat bij zonnig weer bruingebrand en vrolijk zingend op de steiger staat. Met rijdende werkplaatsjes in de vorm van die typische bouwbusjes, met rommel en radio’s op de bouwplaats maar ook altijd weer een mooi eindresultaat.

De bouwwereld is en blijft een bijzonder fenomeen. Op een willekeurige plaats verzamelen zich meerdere bedrijven, denk aan de aannemer, de installateur en de vele onderaannemers. Ergens loopt er een breed gebarende architect rond. Vergaderen doen ze met z’n allen in keten. De partijen op de bouw zijn vaak in wisselende samenstellingen op verschillende projecten. Mocht dat nog niet genoeg zijn: al dat personeel staat ook bij vrieskou, regen, grote hitte en storm haar werk te doen. Dat er in die constellatie zaken niet goed gaan mag haast niet verbazen.

Als we het in de bouw over conflicten hebben dan zijn die meestal of van financiële aard of er is sprake van een bouwgebrek dat om een oplossing vraagt. In de volgende hoofdstukken hebben we verschillende soorten conflicten nader bekeken.

Conflicten over de algemene voorwaarden

“ Een conflict dat inhoudelijk ingaat op een of meerdere artikelen is voer voor juristen.
”

Bij het openbaren van conflicten en gebreken in de bouw zal de aannemer altijd teruggrijpen op de algemene voorwaarden als onderdeel van de contractstukken. De vraag is natuurlijk: onder welke algemene voorwaarden is de aannemingsovereenkomst getekend? Heeft de opdrachtgever deze ‘kleine lettertjes’ goed gelezen, of zijn ze voor waar aangenomen bij de ondertekening van de contractstukken? In het overgrote deel van de opdrachten in de bouw is de opdrachtgever onbekend met hetgeen in de algemene voorwaarden of de van toepassing verklaarde voorwaarden vermeld staat. Dan wel is de opdrachtgever zich onvoldoende bewust van de impact van de algemene voorwaarden. Dat leidt tot ergernissen min of meer door onwetendheid. De algemene voorwaarden, zeker die in algemene zin door bijvoorbeeld door de beroepsorganisaties zijn geformuleerd, zijn erop gericht om sturend te functioneren bij een verondersteld conflict.

Conflicten van financiële aard

Gezien de bedragen die bij een gemiddelde bouw omgaan is het niet verwonderlijk dat conflicten snel om geld draaien. Aan de voorkant van het project moet alles goed vastgelegd worden. Dat begint bij het werk van de architect en eindigt in het vastleggen van de gemaakte afspraken in de contractstukken.

“ Conflicten met een financiële achtergrond zijn goed oplosbaar door middel van BouwConflict Bemiddeling van iTX BouwConsult.
”

Vaak gaan dit soort conflicten over de interpretatie van de contractstukken. Niet zelden is er een tegenspraak vast te stellen. Wat gaat dan voor wat. Een andere onuitputtelijke bron van conflicten is het meer- en minderwerk. De opdrachtgever is leek en realiseert zich niet dat zijn vragen om nog even wat extra te doen snel zal leiden tot meerwerk. Ongewild heeft de opdrachtgever mondeling opdracht gegeven. Na uitvoering, en soms weken later komt er dan een meerwerknota op tafel. Om dan nog met elkaar in discussie te gaan over de prijs van het meerwerk is voor de opdrachtgever geen sterk uitgangspunt. Een gevoel van onbehagen maakt zich meester van de opdrachtgever.

Onduidelijkheden in de bouwbegroting kunnen ook aanleiding zijn voor de nodige conflicten. De aannemer voert exact uit wat hij is overeengekomen. Heeft de opdrachtgever zich goed verdiept in de bouwbegroting, begrijpt hij de uitsluitingen die daarin genoemd worden.

Conflicten door cumulatie

“ Conflicten door cumulatie gaan vaak over de onderlinge relatie, meer dan een technisch of financieel dispuut. Dit soort conflicten zijn goed oplosbaar door middel van een BouwConflict Bemiddeling van iTX BouwConsult.
”

Conflicten kunnen ook ontstaan door een cumulatie van kleine ondergeschikte problemen. Op enig moment is er de druppel die de spreekwoordelijke emmer doet overlopen. Het bouwproces inclusief de voorbereidingen duren meestal lang. Is men bij aanvang van het proces enthousiast en gelijktijdig amicaal naar de partijen, gaande het project leert men elkaar steeds beter kennen. Maar men leert gaandeweg ook de minder goede kanten van elkaar kennen. Voeg daarbij dat in de bouw nooit alles voorspelbaar loopt en tezamen kan dat vlot escaleren in een conflict. De oorzaak is dan niet zo zeer relevant, het is de optelsom van onbehagen dat vanaf het voortraject telt.

Conflicten door miscommunicatie

Het lezen van tekeningen is niet voor iedereen weggelegd. Laat staan dat wat er op tekening staat volledig wordt begrepen en gevisualiseerd door de gebruikers van het pand. Juist hier ligt de basis voor een miscommunicatie. Terwijl de ontwerpende discipline denkt dat al hetgeen nu op papier staat ook daadwerkelijk duidelijk in beeld is bij de opdrachtgever, is er juist bij de opdrachtgever een veel onduidelijker beeld. Omgekeerd wekt de opdrachtgever, door akkoord te gaan met de ontwerptekeningen, een beeld op dat alles duidelijk is en ook dat het akkoord is. Als dan bij realisatie van het project het beeld dat de opdrachtgever meende te hebben veraf staat van wat er gebouwd is beginnen de problemen.

“ Conflicten door miscommunicatie zijn goed oplosbaar door middel van een BouwConflict Bemiddeling van iTX BouwConsult.
”

De opdrachtgever, de bouwer en de architect zitten elk op een andere golflengte. Miscommunicatie die ergernissen veroorzaken en die een normaal gesprek met elkaar niet meer mogelijk maken zijn de basis voor verdere escalaties.

Conflicten als gevolg van een bouwfout

Een bron van veel conflicten ligt bij zogenaamde bouwgebreken. Een en ander is niet uitgevoerd zoals afgesproken of er is schade ontstaan. Er wordt iets in de bouw gedaan dat niet strookt met de normale wijze van uitvoeren. Er wordt gerommeld met aansluitingen, etc. Voor alle duidelijkheid, we hebben het niet over het niet functioneren van bijvoorbeeld een cv-ketel. Dit soort gebreken zijn afgedekt door de te verstrekken garanties van de fabrikant.

“ Conflicten als gevolg van een bouwfout zijn technische van aard en goed oplosbaar door middel van een BouwConflict Bemiddeling van iTX BouwConsult. ”

Gebreken tijdens de bouw vragen bijna altijd om snelle handelingen, immers het bouwproces gaat door. Ook moet voorkomen worden dat de bouwfout weggefrommeld wordt.

Conflicten gerelateerd aan bouwgebreken na oplevering

Als het project is opgeleverd en alle vastgestelde opleverpunten zijn verholpen kom je in de sfeer van garantietermijnen. In de contractstukken of in de technische omschrijving is vaak vastgelegd welke garanties van toepassing zijn. Deze verschillen naar de aard van het product waar het over gaat. Onderstaande tabel laat algemeen voorkomende garantietermijnen zien.

Garantieverklaring	2 jaar	3 jaar	5 jaar	10 jaar
Niet meer dan 2 mm kromtrekking van beweegbare delen in buitenkozijn of het blijvend vervormd raken ervan t.o.v. de loodlijn
Goed functioneren van hang en sluitwerk
Geen vertoon van gebreken aan gas-, water- en elektraleidingen bij normaal gebruik
Goed functioneren van buitenriolering
Verzinkte en gemeniede onderdelen tonen geen sporen van afbladeren en blaas- of roestvorming
Geen aantasting of carbonisatie van kitvoegen van tegelwerk t.b.v. waterdichtheid en hechting, anders dan mechanische beschadiging
Garantie op het uitzakken, loskrimpen, inwateren, scheuren, vlekken, uitreden van bindstoffen in bindmiddelen, evenals plastisch en elastisch blijven van kitvoegen en -naden
De wind- en waterdichtheid van beglazingssystemen in buitenkozijnen, ramen en deuren, evenals de wind- en waterdichtheid van ramen en deuren in buitenkozijnen
Rioleringsleidingen zijn bestand tegen afvalwater en bodemzuur en daarnaast breukvast
De ontoelaatbare scheurvorming en doorbuiging van materialen
Paalfundering
Roestvorming in of aan de wapening
De verankering mag niet vervormen of bezwijken
Garantie op de verlijming en duurzaamheid van kunststofbeplating
Alle onderdelen en aansluiting van het dakvlak zijn waterdicht en stormvast, evenals dat er geen enkele vermindering van doorzicht door condensatie, filmvorming, interferentieverschijnselen of stofvorming tussen de ruiten van het meerbladig geprefabriceerd glas mag ontstaan (glasbreuk door van buiten komende oorzaak uitgesloten)
Baksteen, kalkzandsteen en buitenbeplating blijven de vereiste kwalificaties uit normbladen behouden.
Hechting van steenstrips op ondergronden
Vloerconstructie van sanitaire ruimtes vertonen geen sporen van lekkage
Stucwerk
Timmerwerk is houtrotvrij
Waterdichte goten
Bij normaal gebruik geen lekkage van binnen riolering, evenals dat stank van de binnen riolering de woning niet kan binnendringen
Buiten- en binnen kozijnen blijven hun kwaliteit en duurzaamheid behouden
Ongewenste corrosie bij staal- en staalconstructie

Conflicten na de oplevering kunnen complex zijn. Heb je er bijvoorbeeld voor gekozen om zelf je tegelvloer te laten leggen, dus niet door de aannemer, en deze blijkt gedeeltelijk los te liggen, dan volgt er te vaak een potje zwarte pieten. Aannemer heeft het niet gedaan en zegt dat de tegelzetter het niet goed deed, omgekeerd zegt de tegelzetter dat de ondervloer van de aannemer niet goed is. Kortom wie is nu verantwoordelijk?

“ Conflicten na oplevering zijn goed oplosbaar door middel van een BouwConflict Bemiddeling van iTX BouwConsult.
”

Ook zien we vaak conflicten over het niet goed interpreteren van de garanties. Aannemers zijn goed in bouwen maar de ‘After Sales’ service laat vaak te wensen over.

Naar de rechter, of bemiddeling?

Het is niet moeilijk om vast te stellen dat er een bouwconflict is. Partijen staan lijnrecht tegenover elkaar. Omdat de belangen groot zijn moet er een oplossing gevonden worden. De degens kruizen bij de rechter is uiteraard een optie. De weg naar de rechter is gelijktijdig een weg zonder een heldere uitkomst. De kans is groot dat een van beide partijen wint. Maar het is geen zekerheid.

Een conflict staat zelden op zichzelf. Er is sprake van een cumulatie van problemen eraan voorafgaand. Het verwordt tot een kluwen van onduidelijkheden en raakt vermengt met bijzaken, het wordt over en weer moddergooien, laat staan dat er een oplossing tussen partijen in zicht is. Partijen kunnen zelfstandig niet meer goed een gesprek voeren, ze komen er niet meer uit. Hoe dan verder?

BouwConflict Bemiddeling, wat kost dat en hoe werk dat?

Volgens iTX BouwConsult zijn veel conflicten in de bouw goed oplosbaar door bemiddeling. Bij iTX noemen wij dat BouwConflict Bemiddeling. Wat kost dat en hoe werk dat? Een voor de hand liggende vraag. Ons antwoord is dat er eerst een inventarisatie moet plaats vinden door gesprekken te voeren met de partijen individueel. Waar gaat het over, wat meent partij A wat het conflict is, En wat vindt partij B. Zo wordt er een onafhankelijk beeld gevormd van de voorliggende problematiek. Met de technieken die in Mediation gehanteerd worden wordt gewerkt aan een oplossing. Nadat partijen het eens zijn geworden met de BouwConflict bemiddelingspoging van iTX volgt er een vaststellingsovereenkomst. De kosten worden grotendeels bepaald door de uren.

Wilt u meer weten vraag dan meer informatie op, of maak een vrijblijvende afspraak.